Ganho de Capital no Imóvel

O que é ganho de capital na venda de imóvel?

Quando você vende um imóvel por um valor maior do que pagou, a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição é chamada de ganho de capital. Esse ganho é tributado pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), e o recolhimento deve ser feito em até 30 dias após a venda — não na declaração anual.

A legislação tributária sobre ganho de capital imobiliário é complexa: existem isenções importantes, fatores de redução que diminuem a tributação para imóveis antigos, e alíquotas progressivas. Conhecer essas regras pode representar uma economia significativa.

Como calcular o ganho de capital

Ganho de capital = Valor de venda − Custo de aquisição (atualizado)

O custo de aquisição inclui:

• Preço de compra do imóvel
• ITBI pago na compra
• Gastos com escritura e registro
• Comissão de corretagem paga na compra
• Benfeitorias e reformas comprovadas (com nota fiscal)

Exemplo

Imóvel comprado por R$ 200.000 em 2010 com ITBI de R$ 4.000 e reforma de R$ 30.000:

• Custo de aquisição: R$ 234.000
• Vendido por: R$ 500.000
• Ganho de capital bruto: R$ 500.000 − R$ 234.000 = R$ 266.000

Alíquotas de IR sobre ganho de capital

Desde 2017, o IR sobre ganho de capital é progressivo:

Para a maioria das transações imobiliárias residenciais, a alíquota aplicável é de 15%.

No exemplo: R$ 266.000 × 15% = R$ 39.900 de IR

Nossa calculadora de ganho de capital imóvelcalculadora de ganho de capital imóvel/calculadoras/ganho-capital-imovel calcula automaticamente, considerando todas as isenções e fatores de redução.

Isenções: quando você não paga IR

1. Imóvel único até R$ 440.000

Está isento de IR o ganho de capital na venda de imóvel residencial desde que:

• Seja o único imóvel do contribuinte
• O valor de venda não ultrapasse R$ 440.000
• O contribuinte não tenha vendido outro imóvel nos últimos 5 anos com essa isenção

2. Uso do valor para comprar outro imóvel (regra dos 180 dias)

Se o valor total da venda for usado para comprar outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias, o ganho de capital é isento. Esta isenção pode ser utilizada apenas uma vez a cada 5 anos.

A compra pode ser parcelada, e o vendedor deve guardar a documentação da compra para comprovação em caso de fiscalização.

3. Imóvel adquirido antes de 1969

A venda de imóvel adquirido até 31/12/1968 é completamente isenta de IR sobre ganho de capital.

4. Outros casos de isenção

• Venda de imóvel por valor até o custo de aquisição (sem ganho)
• Desapropriação de imóvel por ente público

Fatores de redução: imóveis antigos pagam menos IR

Para imóveis adquiridos antes de 1996, existem fatores de redução que diminuem o ganho de capital tributável, compensando a desatualização do custo de aquisição não corrigido pela inflação:

Fator de Redução 1 (FR1) — para aquisições até 12/1995

FR1 = 1 − (0,005 × número de meses entre a aquisição e 12/1995)

Se o imóvel foi comprado em janeiro de 1980 (191 meses até dezembro de 1995):

• FR1 = 1 − (0,005 × 191) = 1 − 0,955 = 0,045
• Ganho tributável = Ganho bruto × FR1 = apenas 4,5% do ganho é tributado

Fator de Redução 2 (FR2) — para período entre 01/1996 e a data da venda

FR2 = 1 − [0,0035 × número de meses entre 01/1996 e o mês da venda]

Prazo e forma de pagamento do IR

O IR sobre ganho de capital deve ser recolhido via DARF (código 4600) até o último dia útil do mês seguinte à venda do imóvel. O pagamento é feito pelo programa GCAP (Ganhos de Capital) da Receita Federal ou pelo e-CAC.

O não pagamento no prazo gera multa de 0,33% ao dia (limitada a 20%) e juros Selic.

Corretagem: deduzida do valor de venda ou do custo?

A comissão de corretagem paga na venda pode ser deduzida do valor de venda (reduzindo o ganho). A corretagem paga na compra pode ser adicionada ao custo de aquisição (também reduzindo o ganho). Em ambos os casos, o efeito é a redução do ganho tributável.

Benfeitorias e reformas: como comprovar

As benfeitorias e reformas realizadas no imóvel aumentam o custo de aquisição, reduzindo o ganho de capital. Para isso, é indispensável:

• Notas fiscais das obras e materiais
• Recibos de mão de obra (com CPF do prestador)
• Não é necessário que a benfeitoria tenha sido declarada no IRPF anterior, mas é recomendado

Despesas sem nota fiscal não podem ser incluídas no custo de aquisição.

Perguntas frequentes

Vendi um imóvel financiado. O ganho é calculado sobre o valor total ou apenas o pago? O ganho de capital é calculado sobre o valor total de venda menos o custo total de aquisição (incluindo o valor financiado, mesmo que ainda não inteiramente quitado). O fato de o imóvel ter sido financiado não altera o cálculo do IR.

O ITBI pago na venda reduz o ganho de capital? O ITBI na venda é responsabilidade do comprador, não do vendedor. O vendedor paga IR sobre ganho de capital, não ITBI. O ITBI pago na compra pode ser incluído no custo de aquisição.

Herdei um imóvel. Qual é o custo de aquisição para fins de ganho de capital? No caso de herança, o custo de aquisição é o valor declarado no inventário (valor do imóvel na data do falecimento do de cujus). Se o inventário foi feito pelo valor venal, esse é o custo. A diferença entre esse valor e o preço de venda é o ganho tributável.